Mr.Pang

買屋流程

1. 購屋動機、投報率、物件類別(華廈、獨棟、新屋、中古)、預算、區域、周遭公設、日本買賣習慣

2. 蒐集情報、詳細物件概要書(管理修繕利金、租金)、瞭解入居者的背景、租押金、先行拍照

*前往內覽前可已請顧問公司提供的資料:物件概要(基本情報)、地圖、租金表、租賃契約、平面圖、格局圖、土地及建物謄本。若金額較大另可再要求:物件維持費資料、修繕履歷、地積測量圖、公圖及建物圖面、固定資產稅評價證明、物件PM(管理專案)報告書。

3. 現場內覽註意事項：交通、周邊環境、物件條件、修繕管理情況，OWNER CHANGE 通常無法內覽。

4. 出價申請及議價：

填寫出價申請書。因為日本注重隱私，要注意同一棟大樓也有可能出現差異不小的成交行情。

初次議價可以請不動產顧問公司提供經驗，首次出價可以出的略低試探屋主的底價，搶出價順序，如果對方收單即代表該申請者為第一順位，若有其他人出價，仲介會先通知第一順位者。

5. 文件確認：台灣戶籍謄本及印鑑證明。

方法一：在台灣取得正名，並經法院授權的公正律師簽字認證，再送往外交部正式認證，最後轉送日本之台北經濟文化辦事處認證，始得生效。

方法二：在日本當地戶政機關申請外國人登錄及印鑑證明，作業時間較短、費用較低，但必須本人親自前往辦理，並且在日本當地有一住所可供登錄。

6. 簽約：
“契約書”和”重要事項說明書”極為重要，從議價到簽約為止至少需要一周以上的時間，有時候需要半個月以上。

簽約當日所需文件：身分證明文件(護照影本及印鑑章)，若委任他人簽約則除了上續兩項之外，尚須正視的委任書，以及被委任者的身分證明文件。

簽約流程：宣讀重要事項說明書，不動產經紀人需出示＂宅地建物取引主任者＂執照，方有資格為客戶解釋重要事項說明書。裡面備載了物件買賣相關的重要權利義務。宣讀完後，買賣雙方若無異議即進入簽約。契約內容一樣要朗讀一次，這也是必要程序。

*簽約時如有貸款壓力，也就是非代到款不可的話，記得一定要勾選”融資特約”，這表是銀行若是無法與之貸款時，該契約可以無條件解約，而勾選該條件時，契約上會註明一個期限，在期限之前一定要知會賣方銀行融資結論。

7. 貸款流程：

挑選銀行（目前東京有五家台系銀行承辦台灣人在東京置產貸款作業）

小額貸款約1~2週，金額超過分行授權者，則須送至台灣的總行審理，時間有可能超過一個月，遇到這種情況，須於簽約時事先知會賣主取得同意。

銀行撥款一定要本人親自前往東京分行對保及簽字撥款，不可委任他人。

8. 決濟：

在日本交付尾款及交屋統稱為決濟，也就是購屋的最後一個步驟。

決濟日:通常簽約後一個月內完成決濟

通常尾款給付是最頭痛的一件事，我們可以在日本取得的銀行帳戶都屬於非居民住戶頭，在操作日本國內匯款(匯入賣方戶頭)，時往往會遇到非當日可達的情況。求助有經驗的不動產專業顧問。

諸費用給付:除了房屋尾款得給付外，所有購買房屋的費用都以決濟日為清算日基礎，諸如固定資產稅、管理費、修繕立金、房租等等通稱”交割清算表”，可事先請不動產公司事先提供已準備資金。另外，代書報酬、仲介費用、保險都於此日一次結算。

引渡:就是交屋，決濟日通常也是引渡日，這時賣方也會出現。

面交及簽屬文件:鑰匙，新屋主必須簽署一份納稅管理人申告書以及提供給管委會或是房客的房東變更資料表，已告知相關者日後有任何物件問題時該找何人處理。

Last update：2013/1/19

Reference：東京不動產女王